نحوه کنترل قیمت املاک در کشور
در روزهای اخیر مشغول آماده کردن ۳ راهکار و طرح اقتصادی به سفارش یکی از ارگان ها هستم و کمی سرم شلوغ است ... اغلب در دسترس نیستم دوستان از دستم ناراحت نشوند تا چند هفته آینده همین وضعیت را دارم ...
در زیر خلاصه ای از پیش نویس ۴۰ صفحه ای طرح کنترل تورم و قیمت املاک را بصورت مختصر و به زبان ساده منتشر نموده ام :
یکی از اصلی ترین مشکلات روز جامعه ایران و حتی جهان برای مردم تهیه ملک مناسب برای زندگی و کار میباشد. در سالیان اخیر راهکارهای زیادی برای کنترل قیمت ملک و عرضه و تقاضا در کشور ارائه گردیده است که با نگاهی به وضعیت فعلی میتوان دریافت که هیچ یک از این طرح ها موفقیت آمیز نبوده و حتی کاملا با شکست مواجه شده است.
متاسفانه رویکرد مدیریتی و حتی کارشناسی کشور نیز در این سالها تنها به کنترل عرضه و تقاضا و ارائه راهکارهایی غیر اساسی حرکت نموده و هر از چندگاهی مشاهده میشود که طرح ها و رویکردها کاملا تغییر یافته و مدیر جدید سیاست های خاص خود را دنبال کرده و پس از مدتی کار و عدم موفقیت کنار رفته و مدیر بعدی سیاست دیگری را پیش میگیرد.
در این مطلب سعی در شناخت مشکلات نداریم چون تقریبا تمامی مردم ما در شناخت مشکلات خود کارشناس شده و همه مشکلات را با زوایای مختلف آن بخوبی شناخته اند.
در این مطلب سعی میشود راهکاری برای حل بحران گرانی مسکن و کلا املاک و در واقع جلوگیری از افزایش قیمت آن مطرح گردید.
بخوبی میدانیم یکی از اساسی ترین مشکلات جامعه بخصوص قشر جوان ما تهیه مسکن و بعضا برای مشاغل آزاد محل کسب مناسب است که در کشور ما با شرایط کنونی تقریبا به امری غیر ممکن تبدیل گردیده است و کمتر فردی پیدا میشود که بتواند با کار و تلاش قانونی به چنین اهدافی دست پیدا کند.
در کشور ما در وضعیت فعلی اگر جوانی کلیه شرایط کار را داشته باشد و درآمدی حدود 500 هزار تومان در ماه ببینید چند سال طول میکشد که بتواند یک خانه 50 میلیون تومانی امروز را خریداری کند ... البته با این فرض محال که در طی این 100 ماه کلیه درآمد خود را پس انداز نماید و متاسفانه بعد از 100 ماه کار و تلاش و بدست آوردن 50 میلیون تومان پول مسکن مورد نظر او حداقل ممکن دو برابر شده و او به نقطه اول باز میگردد...!
در واقع همین امر موجب گردیده بخصوص در سالهای اخیر در کشور ما جوانان بدنبال شغل هایی با درآمد های بالا و در واقع یک شبه پولدار شدن بوده و دست به کارهای غیر متعارف و غیر قانونی بزنند : مانند واسطه گری و دلالی و حضور در شرکت های هرمی و ...
حال به راهکار حل این مشکل اساسی جامعه که در واقع اصلی ترین مشکل و سر منشع مشکلات اقتصادی و تروم زا در کشور ما است می پردازیم.
طرح را با مثالی کوتاه و شفاف شروع میکنیم :
فرض کنید آقای علی آپارتمانی 100 میلیون تومانی دارد و آن را با آقای امیر می فروشد ... بعد از مدت چند هفته یا چند ماه یا جتی سال آقای امیر میخواهد آپارتمانی را که از آقای علی به مبلغ 100 میلیون خریداری نموده به مبلغ 130 میلیون بفروشد که این افزایش قیمت تنها بدلیل تورم موجود در جامعه امروز ماست ... حال اگر سیستم مالیاتی بطور دقیق قیمت معامله قبلی آقای علی و امر را داشته باشد میتواند در معامله جدید 30 میلیون افرایش قیمت آپارتمان فوق را از آقای امیر دریافت نماید (نظر شخصی من همان 100 در 100 افرایش قیمت است) این امر باعث میگردد آقای امیر وضعیتی را مشاهده نماید که در واقع برای وی هیچ تفاوتی نمیکند آپارتمان خود را به قیمت 130 میلیون بفروشد یا به قیمت همان 100 میلیونی که خریداری نموده است. چون در هر صورت همان مبلغ 100 میلیون به او باز میگردد.
بله درست متوجه شده اید طرحی که اینجا مطرح میشود مالیات بر افزایش است ( و در واقع مالیات بر 100 در 100 افزایش ) و کلیه املاک از قبیل مسکن – زمین – تجاری و ... را در بر میگیرد.
با مطرح نمون چنین طرحی سوالات و توهمات زیادی در ذهن ها ایجاد می شود. سوالاتی از قبیل :
چگونه با وضعیت فعلی سیستم مالیاتی این اطلاعات را ثبت نماییم ؟
چگونه قیمت های املاک را مشخص نماییم؟
وضعیت ساخت و سازهای جدید و درآمد تولید کنندگان مسکن چه می شود ؟
آیا با این طرح کسانی که دارای مسکن و ملک نیستند همگی صاحب ملک خواهند شد ؟
آیا با چنین طرحی میتوان تصور کرد که تورم اقلام دیگر نیز در کشور کنترل شود ؟
آیا نمیتوان با معاملات صوری یا عدم اعلام معامله و عدم ثبت در چنین سیستمی در واقع طرح را زیر سوال برد ؟
وضعیت املاکی که بدلیل شرایط ویژه دچار افزایش قیمت می شوند چیست ؟
فشار روانی اعلام چنین خبری را در جامعه چگونه کنترل نماییم ؟
با توجه به سوالات فوق حتما متوجه شده اید چنین طرح بزرگی دارای چه شرایط و زوایایی است و لازمه اجرای آن چه پشتوانه قانونی و اجرایی نیاز دارد.
چگونه با وضعیت فعلی سیستم مالیاتی این اطلاعات را ثبت نماییم ؟
خوشبختانه در کشور ما تجربه راه اندازی بانک های اطلاعاتی فوق عظیم و هوشمند وجود دارد و در واقع اجرایی شده است و تقریبا میتوان تصوری از اجرایی شدن چنین بانک های اطلاعاتی که در ادامه توضیح داده میشود در ذهن ایجاد نمود که نمونه آن بانک اطلاعاتی هوشمند کارت های سوخت خودرو ها موتور سیکلت ها را دانست و همینطور بانک اطلاعات عظیم و مهم کارت های هوشمند ملی که در حال تهیه بود و در ماه های آینده اجرایی خواهد شد.
این طرح نیز دقیقا در اولین مرحله نیازمند بانک اطلاعاتی بسیار عظیم و هوشمند است البته با امکانات و حجم بسیار عظیم تر از طرح های مشابه ... به شکلی که امکان ثبت و طبقه بندی کلیه املاک کشور طی مدت کوتاهی بدون هیچگونه اشتباه انسانی و سیستمیک در آن وجود داشته باشد.
در این بانک اطلاعات برای کلیه داده ها و املاک یک کد اختصاصی مانند شماره ملی هر فرد برای شناسایی بهتر آن ملک ایجاد میشود که از آن برای استفاده در سیر مراحل قانونی معاملات نیز میتوان استفاده نمود و در واقع معاملات املاک در سراسر کشور بدون استفاده از این کد غیر قانونی محسوب خواهد شد.
چگونه قیمت های املاک را مشخص نماییم؟
این بخش از طرح یکی از عظیم ترین و مهمترین مراحل طرح است که مستلزم اطلاع رسانی و تبلیغات زیاد است به نحوی که مانند طرح آمارگیری و دیگر طرح های مشابه ممیزین املاک در سراسر کشور به تمامی صاحبان املاک مراجعه کرده و با کمک معتمدین محلی و در نظر گرفتن قیمت فعلی ملک و همچنین موقعیت مکانی املاک را قیمت گذاری کرده و در سیستم بانک اطلاعات املاک ثبت مینمایند که البته در این قسمت ابهامات زیادی میتواند وجود داشته باشد که می بایست در جلساتی با حضور کارشناسان اقتصادی و املاک و شهرسازی و ... مخالفان و موافقان طرح ابهامات و سوالات خود را مطرح نموده و راهکارهای مناسب را تعیین نمایند.
در واقع دولت به عنوان مجری طرح میبایست هزینه و وقت گذاری لازم را برای اجرای این قسمت از طرح انجام داده چون طرح مورد بحث طرح کوچک و ساده ای نبوده که بتوان به راحتی از کنار آن گذشت و بدلیل سخت و طولانی بودن برخی قسمت های آن از اجرای آن صرف نظر نمود.
وضعیت ساخت و سازهای جدید و درآمد تولید کنندگان مسکن چه می شود ؟
در مورد ساخت و سازهای جدید باید گفت همه چیز به صورت عادی پیش خواهد رفت با این تفاوت که دیگر تولید کنندگان مسکن نمیتوانند پس از ساخت مسکن فروش آن را برای مدتی متوقف نموده تا قیمت ها بر اثر تورم افزایش یافته و در واقع با یک سود متناسب و منطقی می بایست تولیدات خود را بفروش رسانده و در واقع علاوه بر کنترل قیمت در این بخش وضعیت صدها هزار واحد مسکونی تولید شده در کشور که به دلایل مختلف از جمله وضعیت فوق بفروش نرسیده اند مشخص شده و این حجم عظیم سرمایه گذاری ها به مرحله استفاده و مصرف خواهد رسید.
آیا با این طرح کسانی که دارای مسکن و ملک نیستند همگی صاحب ملک خواهند شد ؟
در پاسخ به این سوال باید گفت که در واقع با کنترل قیمت ها به کمک طرح مورد بحث و در واقع متوقف نمودن تورم موجود شاید در هر چند سال قیمت ها به حدی افزایش یابد که چندین برابر کمتر از درصد تورم عادی کشور و حتی جهانی باشد و اینجاست که میتوان این تصور را داشت که شاغلین ما میتوانند با کمک وام های کم بهره بانکی و حمایت دولتی و پس انداز قسمتی از درآمد های خود طی چند سال به سرمایه برای خرید ملک مورد نظر خود بدست آورند چون در واقع مشکل فعلی کشور ما این است که درآمد ها با هزینه ها بسیار متفاوت است که دلیل اصلی آن افزایش بی رویه تورم در کشور می باشد.
حتی اگر وضعیت را خیلی بهتر فرض کنیم با کنترل تورم در بخش املاک کشور تورم در دیگر بخش ها نیز کاهش یافته و مهمتر اینکه سرمایه گذارانی که تمامی سرمایه فعلی خود را در بخش املاک گذاشته و در واقع با کمک تورم موجود به درآمدهای سنگین دست پیدا میکنند با بسته شدن این راه و از بین رفتن تورم موجود مجبور خواهند شد سرمایه خود را بخش های تولیدی و زیر بنایی کشور صرف نموده و کمک شایانی به اقتصاد و صنعت کشور خواهد شد.
آیا با چنین طرحی میتوان تصور کرد که تورم اقلام دیگر نیز در کشور کنترل شود ؟
در حال حاضر اقتصاد بیمار ایران به حالتی تبدیل گردیده که شغل هایی که در آن با استفاده از تورم میتوان کسب درآمد نمود بدلیل تورم بالا به یکی از پر سودترین شغل ها تبدیل گردیده که مهمترین آن بخش املاک و در واقع خرید و فروش املاک است چون بیشترین نرخ تورم که بصورت تصاعدی افزایش می یابد بخش املاک است و سرمایه های هنگفتی از بخش صنعت و کشاورزی ما به این بخش منتقل شده چون علاوه بر ساده بودن و راحتی کار درآمدی چندین برابر تولید و ... در این بخش وجود دارد و در واقع بدلیل وضعیت موجود یک افت شدید نیز در بخش صنعت بوجود آمده است.
با توجه به صحبت های قبلی در مورد عدم توانایی مردم متوسط جامعه در خرید مسکن بخصوص قشر جوان و نیروی کاری جامعه بدلیل تورم شدید در این بخش همین امر باعث گردیده که در دیگر بخش ها نیز شاهد تورم و افزایش روزانه قیمت ها باشیم چون تولید کنندگان و ارائه دهندگان خدمات هر دو در فضایی قرار میگیرند که تورم را رو به افزایش دیده و مجبور به افزایش قیمت های خود و راضی نمودن نیروی کاری خود در افزایش حقوق و ... می باشند و با کنترل تورم بخش مسکن و در واقع کنترل این فشار روانی بر کل جامعه میتوان قیمت را در دیگر بخش ها نیز تا حد زیادی کنترل نمود که البته میتوان طرح هایی نیز برای کنترل کامل تورم در بخش مواد غذایی و ... اجرا نمود.
آیا نمیتوان با معاملات صوری یا عدم اعلام معامله و عدم ثبت در چنین سیستمی در واقع طرح را زیر سوال برد ؟
با شناسایی و تصویب قوانین مناسب در این زمینه میتوان جلوی هرگونه سوء استفاده و معاملات غیر قانونی را گرفت و در تمامی معاملات کد اختصاصی ملک را اجباری نمود و در واقع سندی بدون این کد صادر نخواهد شد و هیچگونه مجوز و اقدام قانونی و خدمتی از سوی مراکز دولتی بدون کد انجام نخواهد شد.
و در یک حساب ساده میتوان به این نتیجه رسید که اگر کسی هم بخواهد به هر شکل ممکن معامله غیر قانونی انجام دهد در واقع در این میان خریدار است که دچار ضرر شده و برای جلوگیری از این کار فرهنگ معاملات قانونی برای جلوگیری از ضرر وارده به خریدار مطمئنا به سرعت ایجاد خواهد شد.
وضعیت املاکی که بدلیل شرایط ویژه دچار افزایش قیمت می شوند چیست ؟
برخی اوقات ممکن است به دلایلی خاص وضعیت برخی املاک تغییر نموده و دچار کاهش یا افزایش قیمت شود که البته بیشتر دچار افزایش خواهند شد.
بطور مثال املاکی که با اجرای طرح های شهری در موقعیت بهتری قرار میگرند و در واقع پیشرفت موقعیتی میکنند که برای چنین شرایطی میتوان چندین راهکار در نظر گرفت ...
بهترین راهکار این است که پس از چنین شرایطی ممیزین بطور منطقی و عادلانه قیمت های این املاک را بطور مججد با توجه به شرایط جدید قیمت گذاری نموده و در سیستم ثبت نمایند و در زمان فروش احتمالی ملک توسط مالک درصدی از آن افزایش را به عنوان مالیات اخذ نمایند مثلا اگر مالیات بر افزایش را 100 درصد حساب کنیم مالیات چنین شرایطی را حدود 20 درصد محاسبه خواهد شد.
البته در این زمینه حالت های بسیار مختلفی را میتوان در نظر گرفت که باید عادلانه ترین حالت را که باعث تورم نشده و مورد تایید کارشناسان اقتصادی و شهری قرار گرفته را اجرایی نمود.
فشار روانی اعلام چنین خبری را در جامعه چگونه کنترل نماییم ؟
باید توجه داشت که اجرای چنین طرحی موضوع پیش پا افتاده وساده نیست و در واقع یک گام بزرگ و تحولی عظیم در بخش اقتصادی و اجرایی کشور است و با اجرای آن شاید بتوان اغلب مشکلات اقتصادی و تورمی کشور را حل نمود و از بروز فشارهای اقتصادی بر مردم و بخصوص جوانان جلوگیری کرده و معضل چندین ساله مسکن را در کشور تا حد زیادی حل نمود.
لذا لازمه اجرای چنین طرحی همکاری رسانه ها بخصوص صدا و سیما بوده و باید بطور منطقی فواید اجرای چنین طرحی را با این ابعاد برای مردم مشخص نمود و در واقع بطور علمی اجرای این طرح را اثبات نمود تا اعتماد مردم برای اجرای چنین طرحی جلب شود زیرا بدون همکاری مردم اجرای این طرح از قبل شکست خورده خواهد بود.
مردم مالزی زمانی که قدرت اجرایی و تحولگرای ماهاتیر محمد نخست وزیر وقت خود را مشاده نمودند حتی علی رغم قانون اساسی مالزی نخست وزیر را بیش از دو برابر زمان قانونی برای حکومت انتخاب نمودند و همین امر باعث ایجاد تحولی عظیم در مالزی گردید. پس در واقع اگر مردم متوجه فواید اجرای چنین پروژه ای در کشور شوند مطمئنا علاوه بر همکاری در اجرای این طرح عظیم ملی جلوی اخلال گران آن را نیز خواهند گرفت.
این پروژه به عنوان یک پیشنهاد اولیه مطرح گردیده و جای بحث و بررسی های زیادی توسط کارشناسان امر دارد.
